【房地產投資】靠出租房子賺進被動收入你該關註些什麼?

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房地產投資應該如何進行?相當多人都想要投資房地產,又或者是將資產轉入房地產當中做另一種儲存及轉換,卻不知道該如何進行比較好?

部分的人會將房地產視為一種短期持有、價差套利的增值型投資品。這樣的投資方式看似簡單,事實上背後所隱藏的功夫才叫高深。想要讓自己的每一筆投資都能套利,除了該懂得看準時機,甚至必須了解各種房地產投資的方式,才能真正達到資產倍增的效果。

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如果只是看著別人買了房、賣了房之後獲利,就跟著拿錢進場,卻沒有搞懂當中的方法跟訣竅,相當多時候你可能還沒有賺到錢,就先讓自己的財富綁在房子上;甚至是遇到房地產景氣反轉的時候,更可能錢沒賺到,最後只能忍痛的賠錢出場止血。

在多頭跟空頭都必須維持數年的房地產循環當中,為什麼有的人無論任何時機都可以透過房地產投資獲利,難道他們都是掌握上億財富的富豪?事實上,相當多人可能都跟你一樣,都只是從小資開始慢慢靠著投資累積財富的人。而他們的作法,就是利用房屋出租可以產生的現金流搭配轉賣的價差,來讓自己的投資更加穩固、降低風險。

到底,想要靠房屋出租將自己的投資基金轉化出現金流,在投資的思考上該註意些什麼?從獲利來思考,三個方向教你如何從挑房開始,用房地產擺脫小資生活!

一、投資報酬率跟現金流情況

投資的首要關鍵當然就是投資報酬率,對於多數的人來說能夠有大於目前銀行定存利率的投資報酬率,就會是多數人的選擇。然而因為房地產是一種必須先投入大量資金(頭期款)的投資項目,如果只是為了賺取2%的投資報酬率卻必須先讓自己兩三百萬的資金卡於房屋頭期款上,是否劃算?就是投資者必須先思考的問題。

更甚者,學會從現金流情況來思考房屋的投資價值,更是重要的思考根本。投資房地產的最重要關鍵就該思考如何降低自己的投資成本,如果說在房屋持有的期間除了頭期款之外還必須不斷的增加每個月的房貸支出,勢必就要增加未來賣屋時的賣價,才能真正產生獲益。

如果所投資的物件,本身每個月的正現金流(房租收入)與負現金流(房貸支出)相比叫可以獲得獲利或是打平,這個物件就有相當的投資價值。

二、房屋挑選的地區方便性

有的人投資房地產,為了降低自己的投入成本,會挑選地點較偏遠或是重劃區的物件。只是這類的房屋選擇,看似讓自己的投入成本降低,事實上卻可能根本無法獲利。

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當你要投資的是租屋市場,就該認清一點,你的獲利來源必須要從房客的手中取得。因此,你挑選的房子如果不具有相對的便利性,就無法更快的受到租客的青睞。

不一定需要捷運周邊或是聯開宅,但是距離上班地點或是房屋周邊的環境已經成熟,絕對是必要。如果連要跑家便利超商,都必須要開車或騎車,這樣的房子是連出租都有困難的。

三、房屋的規劃是否符合價值效益

當入手了一間房子,絕對不可能都絲毫沒有任何的更動就出租出去,無論是重新裝潢或是簡單的粉刷,讓房子本身的狀況讓租客滿意,是出租是否容易的根本。

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這個時候,在挑房的時候就必須要摸清楚房屋本身存在著哪些問題,這些問題的修正是否會讓你投入的「成本」過高,甚至是讓原本可以賺錢的投資變賠錢。如果沒有思考房屋後續規劃的成本,就貿然的出手,也是一種對房地產投資不熟悉的行為。


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